Организация и деятельность жилищно-строительных кооперативов

Под жилищными и жилищно-строительными кооперативами понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми, нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).
Действие ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п. 5 ст. 110 ЖК РФ). Сказанное выше относится, в частности, к жилищно-накопительным кооперативам, деятельность которых ЖК РФ не регламентирует. Правовой статус и деятельность таких кооперативов регулируются общими нормами ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилами Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах".
Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть физические лица, достигшие возраста 16 лет.
Малоимущие граждане и иные граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Однако данное право возникает у таких граждан только в отношении тех ЖК и ЖСК, которые организованы при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 2 ст. 111 ЖК РФ).
Право на вступление в ЖСК принадлежит не только гражданам Российской Федерации, достигшим установленного ЖК РФ возраста, но и иностранным гражданам, а также лицам без гражданства.
Юридические лица, которые вправе вступать в ЖСК, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. Однако участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях может быть поставлено законом в зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий.
Порядок создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) следующий (ст. 112 ЖК РФ):
а) число членов кооператива должно быть не менее пяти;
б) число членов кооператива не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Положение об ограничении максимального числа членов кооператива является новым. Оно связывается не с числом квартир в многоквартирном доме, а с числом жилых помещений в нем. Напомним, что понятие "жилое помещение" обозначает квартиру и изолированную комнату в квартире.
в) решение об организации кооператива принимается собранием учредителей.
Учредители – физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями.
Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и др.), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, полномочия которых удостоверены соответствующими доверенностями.
г) в собрании учредителей кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать данный кооператив;
д) на учредительном собрании принимаются решения о создании ЖСК и утверждении его устава;
е) решение собрания учредителей об организации ЖСК и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в кооператив (учредители). Такое решение оформляется протоколом;
ж) последовательность действий учредителей по созданию кооператива такова:
– подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива;
– согласование разногласий и подготовка окончательной редакции указанных выше документов;
– подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения;
– проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по рассмотренным вопросам с соблюдением требований ЖК РФ;
– оплата государственной пошлины и предоставление учредительного и иных необходимых документов о создании кооператива в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц;
з) членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива.
Устав кооператива является единственным учредительным документом ЖСК. Юридическое значение устава состоит в том, что он является локальным нормативным документом, обязательным для самого кооператива как юридического лица и всех его членов. Устав кооператива обязателен к исполнению:
– общим собранием (конференцией) кооператива;
– правлением кооператива;
– председателем правления кооператива;
– ревизионной комиссией (ревизором);
– всеми участниками кооператива;
– третьими лицами.

В уставе ЖК или ЖСК должны содержаться следующие сведения (ст. 113 ЖК РФ):
а) наименование кооператива;
б) место нахождения кооператива;
в) предмет и цели деятельности кооператива;
г) порядок вступления в члены кооператива;
д) порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
е) размер вступительных и паевых взносов;
ж) состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
з) ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
и) состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
к) порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
л) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
м) иные положения, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам.
Следует знать, что ЖСК не вправе совершать гражданско-правовые сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом, иными нормативными правовыми актами, а также уставами кооперативов. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.
В ст. 114 ЖК РФ сказано, что государственная регистрация кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о правилах государственной регистрации юридических лиц. Такие правила установлены в ст. 51 ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Они одинаковы для всех юридических лиц.
Под государственной регистрацией юридических лиц понимается акт внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, уполномоченных федеральным органом исполнительной власти.
Органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, является ФНС России. Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц открытый для всеобщего ознакомления.